La licencia de obras es una autorización administrativa que otorgan los ayuntamientos para permitir la realización de obras de construcción, reforma o demolición en un inmueble o terreno. Es un trámite obligatorio en España para garantizar que cualquier intervención urbanística cumpla con la normativa vigente en materia de planeamiento urbanístico, seguridad, salubridad, sostenibilidad, accesibilidad y estética urbana.

Existen distintos tipos de licencia en función del tipo de obra que se pretenda realizar: obras mayores (como una nueva construcción, ampliación estructural o reforma integral) y obras menores (como cambios de acabados, cerramientos interiores o actuaciones sin afectación estructural).

Tipos de licencia de obras

Licencia de obra mayor

Se requiere para actuaciones que afecten a la estructura, volumetría o uso de un edificio. Incluye construcciones nuevas, ampliaciones, rehabilitaciones integrales, cambios de uso, reestructuraciones o demolición de elementos estructurales. Su tramitación suele ser más compleja, exige la presentación de un proyecto técnico visado por un arquitecto o ingeniero y conlleva plazos de resolución más largos.

Licencia de obra menor

Se refiere a obras de escasa entidad técnica, sencillas y que no afectan ni a elementos estructurales ni a la configuración del inmueble. Por ejemplo, alicatados, sustitución de instalaciones, cerramientos interiores, pintura de fachadas o instalación de toldos. En muchos casos basta con una comunicación previa o una declaración responsable en lugar de una licencia formal.

Licencias específicas y otras figuras

Además de las dos categorías principales, existen licencias específicas según el uso o la complejidad del proyecto, como:

• Licencia de demolición: obligatoria para derribar edificaciones, totales o parciales.
• Licencia de primera ocupación: necesaria tras terminar una obra nueva, para certificar que cumple con lo aprobado.
• Licencias urbanísticas unificadas: en algunos municipios, se integran varios permisos en uno solo.

¿Cuándo es necesaria una licencia de obras?

Siempre que se realicen actuaciones que transformen el suelo o alteren edificaciones existentes, es necesaria una licencia. Incluso para obras en el interior de un local sanitario, estética o dental, si afectan a la estructura o distribución del espacio. Esto incluye, por ejemplo:

En clínicas sanitarias:

• Reforma integral del local antes de apertura.
• Redistribución de gabinetes, salas de espera o quirófanos.
• Instalación de maquinaria pesada (como equipos de rayos X o elevadores).

En centros de estética o bienestar:

• Construcción de cabinas de tratamiento nuevas.
• Obras que afecten a fachada, accesos o elementos comunes.

No solicitar la licencia correspondiente puede suponer sanciones, la paralización de las obras y dificultades para obtener licencias posteriores como la de apertura o actividad.

¿Qué documentos se necesitan para pedirla?

Los requisitos pueden variar según el municipio, pero en general, se solicita:

• Instancia general cumplimentada, dirigida al Ayuntamiento.
• Proyecto técnico visado (en caso de obra mayor), firmado por arquitecto o ingeniero.
• Memoria técnica y planos, en caso de obra menor.
• Justificante del pago de tasas e impuestos municipales.
• Autorización del propietario del inmueble si no es el solicitante.

Costes asociados a la licencia

Solicitar una licencia de obras implica el abono de determinadas tasas e impuestos municipales:

Tasa por prestación de servicios urbanísticos

Se calcula en función del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra. Puede variar entre un 2% y un 4% del PEM dependiendo del municipio.

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

Es un tributo municipal que puede alcanzar hasta el 4% del coste total de la obra. Se abona al presentar la solicitud de licencia o, en su caso, en el momento de comunicar la declaración responsable.

Honorarios técnicos

En el caso de obras mayores, deben incluirse los honorarios del arquitecto o aparejador, así como los visados colegiales. Estos costes no forman parte de las tasas municipales, pero son indispensables para la tramitación del expediente.

¿Cuánto tarda en obtenerse?

El plazo de resolución depende del tipo de licencia y del ayuntamiento. Como orientación:

• Obra menor: entre 7 y 30 días, si se tramita por comunicación previa o declaración responsable.
• Obra mayor: entre 1 y 3 meses, aunque puede alargarse si se requiere informe de urbanismo, patrimonio o bomberos.

Es recomendable anticipar estos plazos al planificar una apertura, especialmente si dependes de una reforma integral del local sanitario o estético. Muchas clínicas retrasan su inauguración por no haber previsto bien el tiempo necesario para este trámite.

¿Qué ocurre si realizo obras sin licencia?

Llevar a cabo obras sin la correspondiente licencia conlleva consecuencias importantes:

• Multas económicas, que pueden oscilar entre 600 € y 6.000 €, o incluso más en casos graves.
• Orden de paralización de las obras por parte del ayuntamiento.
• Obligación de restituir la situación anterior, derribando lo construido si no es legalizable.
• Dificultades posteriores para obtener la licencia de apertura del negocio.

En clínicas, además, puede acarrear sanciones sanitarias y problemas con el registro sanitario. Es vital evitar este tipo de irregularidades desde el inicio.

Recomendaciones prácticas

Consulta siempre con el técnico municipal

Antes de comenzar cualquier obra, especialmente en locales destinados a clínicas dentales, estéticas o de fisioterapia, conviene acudir al área de Urbanismo de tu ayuntamiento. Allí te indicarán si tu proyecto necesita licencia de obra mayor, menor o si basta con una declaración responsable.

Colabora con un técnico especializado

Contar con un arquitecto o ingeniero técnico con experiencia en obras para clínicas sanitarias te ahorrará tiempo, errores y costes. Estos profesionales conocen los requisitos urbanísticos, sanitarios y de accesibilidad que se deben cumplir.

Prevé el coste y tiempo en tu plan de apertura

La licencia de obras no solo supone un coste económico. También requiere tiempo de gestión. Inclúyelo en tu cronograma desde el principio. Muchas clínicas abren tarde por no haber planificado este aspecto clave.

Casos reales en el sector salud

Desde mi experiencia, he visto numerosos casos en los que clínicas estéticas o dentales han tenido problemas serios por no haber solicitado su licencia de obra correctamente. Por ejemplo, en una clínica de medicina estética que reformó el local sin licencia, Urbanismo ordenó la paralización justo antes de abrir, generando pérdidas significativas por alquiler, personal y marketing ya contratado.

En cambio, cuando acompañamos a un cliente desde la fase de proyecto, incluyendo la solicitud de licencia, la apertura se realiza en plazo y sin sorpresas. La clave está en hacerlo bien desde el principio.

¿Puedo delegar la gestión de la licencia?

Por supuesto. En muchos casos, estudios de arquitectura, consultoras de clínicas o empresas “llave en mano” como The Cherry Health se encargan de todo el proceso: diseño, memoria técnica, coordinación con ayuntamiento, pagos de tasas, y seguimiento hasta la concesión de la licencia. Esta es una opción muy recomendable si quieres enfocarte en tu proyecto asistencial sin verte atrapado en trámites burocráticos.

La licencia de obras no es solo un requisito legal: es una garantía de que tu proyecto cumple con la normativa y se desarrolla en condiciones seguras y sostenibles. En el ámbito sanitario o estético, donde las exigencias técnicas y normativas son elevadas, gestionar correctamente este permiso es fundamental para evitar problemas posteriores y asegurar una apertura exitosa.

Anticípate, asesórate bien y haz de la legalidad un aliado para tu proyecto.